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09/09/2021

La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire

La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire : Il est fréquent que les lots de copropriété fassent l’objet d’une location. Or, les preneurs sont également susceptibles de provoquer des troubles anormaux de voisinage ou d'autres dommages au détriment du syndicat ou de l'un de ses membres. En vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété le copropriétaire bailleur est, en principe, directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. En effet, il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu, par le bail, transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot, respecte aussi bien les obligations générales de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété. Il incombe donc au copropriétaire bailleur de sélectionner ses locataires en s'assurant que leurs activités sont compatibles avec la destination contractuelle des locaux prévue dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 mars 1999: JCP G 1999 IV 1762). Dans cet article, il s’agira de préciser les cas dans lesquels le copropriétaire peut engager sa responsabilité du fait de son locataire puis dans un second temps de rappeler quelques règles concernant le régime de l’action en responsabilité. Il est fréquent que les lots de copropriété fassent l’objet d’une location. Or, les preneurs sont également susceptibles de provoquer des troubles anormaux de voisinage ou d'autres dommages au détriment du syndicat ou de l'un de ses membres. En vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété le copropriétaire bailleur est, en principe, directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. En effet, il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu, par le bail, transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot, respecte aussi bien les obligations générales de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété. Il incombe donc au copropriétaire bailleur de sélectionner ses locataires en s'assurant que leurs activités sont compatibles avec la destination contractuelle des locaux prévue dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 mars 1999 : JCP G 1999 IV 1762). Dans cet article, il s’agira de préciser les cas dans lesquels le copropriétaire peut engager sa responsabilité du fait de son locataire puis dans un second temps de rappeler quelques règles concernant le régime de l’action en responsabilité. I- Les cas de responsabilités du copropriétaire du fait de son locataire : Tout d’abord, le copropriétaire bailleur est responsable de l'inobservation, par le locataire, des dispositions du règlement de copropriété relatives à l'affectation des lieux. Quelles que soient les clauses du bail, celui-ci ne saurait aller à l'encontre du règlement. Dès lors, une utilisation des locaux non conforme à la destination prévue par le règlement en fait rejaillir la responsabilité sur le copropriétaire bailleur (CA Paris, 14 juin 2001 : JurisData n° 2001- 151262) ; Ainsi, le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable du dommage causé aux autres copropriétaires et occupants à titre régulier de l'immeuble en copropriété du fait de la violation par le locataire de son lot du règlement de copropriété, comme s'il avait contrevenu personnellement à celui-ci, sauf recours contre le locataire. Dès lors que l'activité du locataire génératrice du trouble de jouissance est exercée dans son lot, le bailleur en répond. De même, le copropriétaire bailleur est également responsable de l'inobservation, par le locataire, des obligations générales de voisinage, au même titre que des obligations prévues dans le règlement de copropriété à propos des modalités de jouissance des parties privatives et communes (CA Paris, 14 juin 2001 : JurisData n° 2001-151263). A titre d’exemples, la responsabilité du copropriétaire a été engagée vis-à-vis du syndic ou des autres copropriétaires à raison des bruits générés par le preneur ou occupant ou par le fonctionnement d'appareils installés par lui dans les lieux loués (CA Paris, 5 mai 1999 : JurisData n°1999-022722 – CA Paris 13 juin 2011 : JuriData n° 2001-146801). De même, un copropriétaire a été tenu de réparer le préjudice subi par le syndicat du fait de l'exercice d'une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété (CA Paris, 12 sept. 2001 : JurisData : n° 2001-152212). Par ailleurs, étant directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire a le devoir d’intervenir pour que celui-ci respecte les obligations qui lui incombent. A défaut, son inaction revêt un caractère fautif, génératrice du préjudice supplémentaire supporté par le syndicat ou l'un de ses membres. II- L’action en responsabilité : Sur la qualité à agir : Conformément aux règles applicables dans le contentieux de la copropriété, les actions à l'encontre du copropriétaire- bailleur à raison du comportement de son locataire peuvent être engagées soit par le syndicat agissant sur le fondement de l'article 15 de la loi de 1965, soit par un ou des copropriétaires, soit même conjointement par le syndicat et l'un de ses membres (CA Paris, 31 mai 2000 : JurisData n° 2000-118253). Si le copropriétaire ne fait pas respecter par ses locataires le règlement de copropriété, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété. Copyright © 2021 Légavox.fr - Tous droits réservés Mais, sa responsabilité devient quasi délictuelle envers les locataires d’autres lots affectés par les troubles provenant du local donné en location. Le défendeur : La personne qui engage l'action en vue de faire cesser les troubles ou dommages provoqués par un locataire et d'obtenir, le cas échéant, une indemnisation, a le choix entre trois solutions. Tout d’abord, il peut agir directement contre le copropriétaire bailleur. Sur ce fondement, le copropriétaire peut par exemple être condamné à ne pas laisser poursuivre l’exploitation par le locataire d’un commerce non conforme au règlement de copropriété (Cass 3è civ 18 novembre 1992 Loyers et copr 1993 comm 68). De même, il peut être condamné à faire cesser l’occupation commerciale des locaux loués prévus à usage d’habitation (CA Paris 23ème ch 30 avril 1990 : JurisData n°1990-023935). Ensuite, Le syndicat – ou le copropriétaire qui subit un préjudice personnel – peut également agir directement à l'encontre du locataire auteur des dommages ou de la violation du règlement de copropriété qui s'impose pourtant à lui (CA Paris 14 juin 2001 : JurisData n° 2001-151263). Par exemple, la responsabilité du locataire à l'égard d'un copropriétaire ou d'un autre locataire peut être engagée sur un fondement quasi délictuel en raison des nuisances de son exploitation commerciale (CA Paris 21 novembre 2001 : JurisData n° 2001-15965), ou de travaux sur parties communes sans autorisation (CA Paris 10 janvier 2008 : JurisData n° 2008-351978). Par ailleurs, en cas de carence du copropriétaire bailleur à mettre fin aux infractions de son locataire au règlement de copropriété, le syndicat est fondé, par l'action oblique, à obtenir la résiliation du bail (CA Paris 22 février 2007 : JurisData n° 2007-330842). Enfin, le copropriétaire bailleur devant répondre du comportement de son locataire se trouve donc lui-même en faute à l'égard du syndicat ou des autres copropriétaires si le preneur ne respecte pas ses propres obligations vis-à-vis de la collectivité. La responsabilité du préjudice constaté est ainsi partagée, permettant de réclamer la condamnation in solidum du bailleur et du locataire (CA Paris 12 septembre 2001 : JurisData n° 2001-152212). Sur la prescription : Le délai pour agir à l'encontre du copropriétaire bailleur ou de son locataire est de dix ans, conformément à la règle posée par l'article 42, alinéa 1 de la loi de 1965. Joan DRAY avocat à la Cour

29/07/2021

Nuisance sonore : quel est le cadre légal ?

Si les textes législatifs et réglementaires relatifs à la nuisance sonore ne forment pas un ensemble homogène, la loi bruit (loi n°92-1444 du 31 décembre 1992) constitue la base d'un texte global renforçant la législation existante.
En matière de bruits de voisinage, la réglementation en vigueur est définie par les articles R.1336-6 à R.1336-10 du Code de la santé publique et l'article R.623-2 du Code pénal. Ils définissent le cadre légal des émissions sonores ainsi que les sanctions encourues par les contrevenants.

Un bruit punissable répond à certains critères d'anormalité, c'est-à-dire qu'il doit excéder les inconvénients normaux du voisinage par son caractère répétitif, sa nature ou son niveau sonore. Pour être constatée et sanctionnée, l'intensité du bruit ne doit pas nécessairement être mesurée.

Selon la loi, chacun est responsable des bruits inhérents à ses propres comportements et à ceux des personnes, choses ou animaux dont il est responsable. Ainsi, une nuisance sonore causée par les cris d'animaux, les bruits d'outils, d'appareils électroménagers ou de matériels audiovisuels peuvent être punis, s'ils sont désinvoltes, agressifs ou inutiles (un bruit est inutile si le bruiteur ne met pas tout en œuvre pour atténuer le désagrément généré par son activité).L'article 2212-2,2° du Code général des collectivités territoriales octroie au maire d'une agglomération des pouvoirs de police pour lutter contre les nuisances sonores .

Ainsi les réglementations peuvent varier d'une commune à l'autre.

Par exemple, certaines municipalités interdisent l'utilisation d'outils à moteur (tondeuses, perceuses...) les dimanches et jours fériés. Il est donc indispensable pour les riverains de s'informer des dispositions prises par leur municipalité..Les sanctions relatives aux nuisances sonores sont définies par les articles R.1336-7 du Code de la santé publique pour les nuisances diurnes et R.623-2 du Code pénal en matière de bruits nocturnes.

Cependant, de jour comme de nuit, les peines encourues sont les mêmes :

  • une contravention de 3ème classe (450 euros au plus)
  • et, éventuellement, la confiscation du matériel à l'origine du trouble

De plus, dans le cadre d'une procédure pénale ou civile, des dommages et intérêts peuvent être exigés.

De la même manière, les personnes ayant sciemment facilité la préparation ou la consommation de l'infraction (le cas échéant un débitant de boissons) risquent des sanctions identiques.En cas de nuisance sonore répétée, il est recommandé de privilégier dans un premier temps l'accord à l'amiable. La victime peut notifier la gêne au fautif par courrier (LR/AR), faire appel à un médiateur via le syndic de copropriété ou avoir recours à un conciliateur de justice.

Autrement, la victime peut faire constater le délit par un huissier ou un agent assermenté. Si les agents ne se déplacent pas au premier appel, il est important de déposer une main courante (déclaration des faits consignée sur un registre de police) au commissariat afin de mettre en avant l'aspect répétitif de la faute.

Enfin, un recours en justice peut être entamé par la victime avec constats et témoignages à l'appui. La procédure sera pénale si une plainte a été déposée auprès du procureur, autrement elle sera civile.

28/04/2021

STATIONNEMENT ABUSIF

Une distinction s’impose.

S’agissant des voies privées ouvertes à la circulation publique, les règles de droit commun sont applicables ; les infractions peuvent donc être constatées par la police ou la gendarmerie.

S’agissant, en revanche, des voies privées dans une copropriété, fermées à la circulation publique, l’usage irrégulier ou abusif des parties communes ou des emplacements de stationnement privés ne constitue pas une infraction pénale mais un trouble de jouissance et ne peut donc faire l’objet d’un procès-verbal d’infraction.

Le gardien assermenté n’a pas le pouvoir d’intervenir ; le sabot de Denver comme l’apposition d’autocollants sur le pare-brise des véhicules sont prohibés.

Le syndic a, en définitive, face au stationnement abusif sur une partie commune le choix entre deux possibilités :

- l’action en référé :

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut agir en référé contre le propriétaire du véhicule pour faire cesser l’usage abusif.

- l’enlèvement du véhicule et la mise en fourrière.

S’appliquent ici la loi du 31 décembre 1970 et le décret du 6 septembre 1972.

L’article 3 de la loi dispose que : «peuvent, à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité, être mis en fourrière, aliénés et éventuellement livrés à la destruction les véhicules laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s’applique pas le code de la route».

Le syndic doit s’adresser à l’officier de police territorialement compétent et joindre à sa requête la justification de la mise en demeure adressée au propriétaire du véhicule par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui demandant de retirer son véhicule dans un délai de huit jours.

Si le propriétaire du véhicule est inconnu, seule la police est habilitée à prendre les mesures nécessaires, propres à mettre fin au trouble que l’abandon du véhicule peut occasionner au voisinage.

Rappelons que cette même procédure est applicable au stationnement abusif sur les parties privatives mais qu’il appartient alors au seul titulaire des droits sur cette partie privative d’agir, le syndic ne pouvant intervenir.

Ajoutons que la loi du 15 novembre 2001 sur la sécurité quotidienne, qui a complété l’article L. 325-1 du code de la route, a introduit la possibilité «pour le maître d’un  lieu public ou privé, où ne s’applique pas le code de la route» de demander, notamment, la mise en fourrière voire la destruction des véhicules privés d’éléments indispensables à leur utilisation normale et insusceptibles de réparation immédiate, à la suite de dégradation ou de vol. Il s’agit en fait de véhicules à l’état d’épave.

06/12/2020

COMMENT GÉRER UN DÉGÂT DES EAUX ?

Le dégât des eaux est un moment plus que redouté par les occupants d’un logement.

Que vous soyez propriétaire ou locataire d’un logement neuf ou ancien, le dégât des eaux doit être traité rapidement, car il peut engendrer des pertes matérielles et financières de grandes ampleur.


Quelles sont les démarches à effectuer ?

– Avant toute chose, le premier reflex est de couper l’arrivée d’eau afin d’arrêter la fuite. Si vous ne parvenez pas à trouver l’origine de la fuite, faites appel à un expert comme le plombier ou encore un expert en bâtiment.

– Prévenez votre voisin, le syndic ou encore le jardin de l’immeuble.

– Déterminez si le dégât est garanti par le contrat d’assurance afin de demander une éventuelle indemnisation.

– Déclarez le sinistre auprès de votre assurance.

– Téléchargez et remplissez le constat amiable auprès de votre assurance. Ce document permettra de rassembler les éléments décrivant le sinistre, notamment :

  • le lieu du sinistre,
  • les circonstances,
  • la ou les cause(s) du sinistre,
  • la nature des dommages,
  • les coordonnées des personnes concernées par le sinistre et de leur assurance.

Le document comporte plusieurs feuillets identiques que vous devez adresser :

  • à votre assurance,
  • à l’assurance de la ou les partie(s) adverse(s),
  • au propriétaire du logement ou au syndic de l’immeuble.

Ce document doit être envoyé, signé, dans les 5 jours qui suivent le sinistre !

Les démarches administratives faites, vous pouvez désormais vous occuper de la remise en état avec l’aide un expert du bâtiment. À noter que vous pouvez percevoir une indemnité pour les travaux réalisés auprès de votre assureur !

 
03/09/2020

Prise en charge des frais de recherche de fuite en copropriété

Les sinistres couverts

Les conventions IRSI et CIDE-COP prennent en compte les destructions causées par :

  • Les fuites, ruptures, engorgements, débordements ou renversements de conduites non enterrées d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales ménagères ou de vidange, de chéneaux et gouttières ; des installations de chauffage central (canalisations enterrées non comprises) et des appareils à effet d’eau ;
  • Infiltrations par la toiture ;
  • Infiltrations par les joints d’étanchéité.

Même dans le cas où l’assurance habitation que vous possédez ne comprend pas ce type de sinistre, ils sont automatiquement couverts par la convention IRSI. Pour la convention CIDE-COP, certaines limites contractuelles sont applicables.

Pour certains dégâts, comme les travaux d’embellissements, c’est l’assurance de la personne qui les a réalisés qui entre en jeu, c’est-à-dire, soit le propriétaire, soit le locataire. Les parties immobilières, de type mur ou plancher sont l’affaire de l’assureur de l’immeuble qui doit régler les frais de réparation, même pour les parties privatives.

 
 

Indemnisation d’un dégât des eaux entre voisins :

Dès lors qu’un dégât des eaux concerne plusieurs assurés, comme c’est le cas entre voisins, il existe des conventions entre assureurs pour accélérer le versement des indemnisations aux sinistrés.
Il s’agit des conventions Irsi (Indemnisation et recours des sinistres immeuble) quand les dommages sont inférieurs à 5000 euros et Cidre (Convention d’indemnisation directe et de renonciation aux recours) quand les montants en jeu sont supérieurs.
Mais ces conventions sont transparentes pour les assurés.

Retenez simplement 4 points principaux en cas de sinistre dégât des eaux :

  • Chaque partie concernée doit faire une déclaration de sinistre à son assurance.
  • Un constat amiable de dégât des eaux doit être effectué entre voisins et envoyé à chaque assureur.
  • La réparation de la fuite.
  • C’est ensuite les assurances de chaque partie qui s’accordent pour le règlement du sinistre, via des conventions existantes.